SCI en Guadeloupe : date limite de déclaration de vos biens

Si vous êtes propriétaire d’une maison ou villa en Guadeloupe via une SCI (Société Civile Immobilière), une échéance fiscale importante approche. La Direction générale des finances publiques (DGFiP) impose en effet une nouvelle obligation déclarative concernant les biens immobiliers, avec une date limite fixée au 1er juillet 2025. Cet article fait le point sur ce que prévoit la réglementation : qui doit déclarer et quelles informations fournir, comment effectuer la démarche (notamment via impots.gouv.fr), le contexte fiscal de cette mesure, ainsi que les implications spécifiques pour les SCI en Guadeloupe et pour les propriétaires de villas touristiques meublées.

Pourquoi cette nouvelle déclaration obligatoire ?

La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales a conduit l’administration fiscale à mettre en place un registre national des biens immobiliers. En 2023, la taxe d’habitation a été totalement supprimée pour les logements occupés à titre de résidence principale, mais elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires et aux meublés touristiques. Pour identifier ces biens sur tout le territoire (y compris en Guadeloupe), le fisc oblige désormais les propriétaires à déclarer chaque année le statut d’occupation de leurs logements.

Cette déclaration d’occupation des locaux d’habitation a donc été instaurée en 2023 dans un but précis : permettre au fisc de déterminer les taxes locales applicables à chaque bien (taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants, etc.) en fonction de sa situation. En effet, seuls les propriétaires (personnes physiques ou morales) disposent des informations sur l’occupation de leurs biens et peuvent les communiquer à l’administration. Depuis 2023, ils doivent déclarer pour chaque local à quel titre ils l’occupent et, s’ils ne l’occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la période d’occupation. L’objectif n’est pas de créer un nouvel impôt, mais de fiabiliser l’assiette des impôts locaux existants : si votre bien est une résidence principale, vous ne paierez plus de taxe d’habitation, mais s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant, les taxes correspondantes continueront de s’appliquer conformément à la loi.

Qui est concerné par l’obligation de déclaration ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation en France sont concernés, sans exception, et doivent effectuer cette déclaration d’occupation. Cela inclut les particuliers (propriétaires seuls, en indivision, usufruitiers…) et les personnes morales, notamment les sociétés civiles immobilières (SCI), ainsi que toute entreprise détentrice d’un bien immobilier d’habitation. Que le logement soit une résidence principale, une résidence secondaire, un bien locatif ou vacant, il entre dans le champ de cette obligation déclarative.

Cette mesure s’applique sur tout le territoire français, métropole et outre-mer. Les propriétaires en Guadeloupe (ou dans les autres DOM) sont donc soumis aux mêmes règles que ceux de l’Hexagone. Si vous détenez un bien via une SCI guadeloupéenne, votre société est tenue, au même titre qu’un particulier, de déclarer l’occupation de ce logement. Le fait de posséder le bien par l’intermédiaire d’une SCI n’exonère pas de la démarche – au contraire, la SCI doit se charger de la déclaration en tant que propriétaire légal du bien.

Bon à savoir : Vous êtes concerné même si vous n’habitez pas personnellement le logement. Par exemple, un propriétaire bailleur doit déclarer l’occupation par son locataire ; un héritier nu-propriétaire doit s’assurer que l’usufruitier occupant soit déclaré, etc. En résumé, tous les propriétaires de locaux d’habitation doivent veiller à ce qu’une déclaration soit faite pour chacun de leurs biens.

Quelles informations devez-vous déclarer ?

La déclaration des biens immobiliers vise à renseigner la situation d’occupation de chaque logement au 1er janvier de l’année. Concrètement, pour chaque bien immobilier détenu, vous devez fournir les informations suivantes :

• Le statut d’occupation du logement : indiquez si le bien est une résidence principale, une résidence secondaire, s’il est loué, occupé à titre gratuit ou vacant.

• L’identité de l’occupant du logement au 1er janvier si ce n’est pas vous-même :

  • S’il s’agit d’une personne physique, renseignez ses nom, prénoms, date et lieu de naissance (par exemple votre locataire, ou la personne hébergée gratuitement).

  • S’il s’agit d’une personne morale (entreprise, association…), indiquez sa dénomination et son numéro SIREN.

  • Note: Si le logement est en location saisonnière (touristique de courte durée), vous n’avez pas à déclarer l’identité nominative de chaque occupant éphémère ; il suffira de préciser que le bien est loué en meublé de tourisme (voir plus loin).

• La date de début d’occupation par cet occupant (et éventuellement la date de fin d’occupation si le logement a été libéré depuis). Par exemple, si votre locataire est entré le 1er septembre 2024, indiquez cette date. Si un changement d’occupant est prévu avant le 1er juillet, il faudra le signaler.

• Le type d’utilisation ou de location du bien le cas échéant : précisez s’il s’agit d’une location vide (nue), d’une location meublée, d’une location meublée touristique/saisonnière, d’une mise à disposition à titre gratuit, d’un bail commercial ou professionnel, etc. Cela permet de distinguer, par exemple, un bail classique d’un meublé de tourisme ou d’un logement loué sous le régime de la loi de 1948.

• Des informations complémentaires selon la situation du bien :

  • Si le logement est loué meublé (et notamment si c’est un meublé de tourisme), le numéro SIREN du bailleur doit être indiqué dès 2025, ou à défaut l’identité et le SIREN du gestionnaire (par exemple, si vous confiez la gestion locative à une agence). Vous devez également signaler si le logement est classé en tant que “meublé de tourisme” (classement officiel par l’office de tourisme avec des étoiles).

  • Si le logement est vacant (ni occupé ni meublé), vous devez en indiquer le motif : par exemple vacance volontaire (raisons personnelles), logement inhabitable en attente de travaux, bien en vente ou location sans trouver preneur, logement destiné à être démoli, etc. Ce motif permettra de déterminer si vous êtes redevable de la taxe sur les logements vacants ou si vous y échappez (vacance involontaire pour cause légitime).

Toutes ces informations sont indispensables. En résumé, la déclaration doit préciser qui occupe chaque bien, à quel titre et depuis quand, ou le cas échéant pourquoi le logement est inoccupé. Assurez-vous de les renseigner avec exactitude, car une omission ou une erreur peut entraîner des sanctions (voir plus bas).

À noter : La déclaration doit refléter la situation au 1er janvier 2025. Si vous avez déjà effectué cette formalité en 2023 ou 2024, vous n’aurez à la renouveler en 2025 que si une modification est intervenue ou si des compléments d’information sont requis. Par exemple, si vous occupez toujours votre bien de la même manière et qu’aucun changement n’est survenu, la déclaration faite l’an dernier reste valable – il n’est pas nécessaire de la refaire. En revanche, pour les biens loués ou vacants, une actualisation est nécessaire en 2025 même sans changement d’occupant, car l’administration exige désormais des informations supplémentaires sur ces biens (SIREN, motif de vacance, etc.). Et bien sûr, si vous n’avez jamais effectué la déclaration auparavant (par exemple pour un bien détenu de longue date via une SCI sans démarche faite en 2023), il est impératif de le faire cette année.

Comment et où faire la déclaration des biens immobiliers ?

La démarche se réalise principalement en ligne sur le site officiel des impôts. Voici les options et outils à votre disposition :

• Service en ligne “Gérer mes biens immobiliers” (GMBI) : C’est le moyen le plus simple et le plus rapide. Connectez-vous à votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr.

  • Si vous êtes un particulier propriétaire (bien à votre nom) : rendez-vous dans votre espace Particulier, rubrique « Biens immobiliers ». Vous y verrez la liste de vos biens et pourrez déclarer pour chacun l’occupation en cliquant sur « Déclaration d’occupation ».

  • Si le bien appartient à une SCI ou une entreprise : connectez-vous à l’espace Professionnel associé au SIREN de la société. Si vous n’avez pas encore d’espace professionnel pour votre SCI, vous devez le créer à l’aide du numéro SIREN de la société (n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts pour l’assistance à la création de cet accès). Une fois connecté, rendez-vous dans la rubrique « Démarches » puis « Gérer mes biens immobiliers ». Vous retrouverez alors les biens détenus par la société et pourrez déclarer leur occupation de la même manière qu’un particulier.

  • Suivez le parcours en répondant aux questions. L’interface s’adapte à vos réponses et pré-affiche certaines données déjà connues des services fiscaux pour vous faciliter la tâche. Par exemple, si vous indiquez que le bien est loué, il vous sera demandé le type de location et les informations sur le locataire, etc. Des info-bulles d’aide et une FAQ sont disponibles en ligne en cas de doute.

  • Une fois toutes les informations renseignées, validez la déclaration. Un récapitulatif vous sera présenté pour vérification avant validation. Après validation, une attestation PDF de votre déclaration est immédiatement mise à disposition dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers », que vous pouvez sauvegarder.

• Lors de la déclaration de revenus en ligne : Si vous êtes un particulier occupant votre bien, sachez qu’au moment de votre déclaration d’impôt annuelle, une étape peut vous proposer de mettre à jour l’occupation de vos biens immobiliers. Le cas échéant, en cochant la case correspondante, vous serez automatiquement redirigé vers le service « Gérer mes biens immobiliers » avant de finaliser votre déclaration de revenus. NB : Cette option concerne surtout les propriétaires individuels. Pour une SCI, il faudra passer par l’espace professionnel indépendamment de la déclaration de revenus personnelle.

• Par formulaire papier : Si vous n’êtes pas à l’aise avec Internet ou que vous n’y avez pas accès (zones blanches, personnes âgées non connectées…), l’administration a prévu une solution. Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°1208 “Déclaration d’occupation des locaux par le propriétaire” (formulaire 1208-OD téléchargeable sur impots.gouv.fr). Il faudra remplir un formulaire par logement (s’il y a plusieurs biens à déclarer) et l’adresser ou déposer à votre centre des finances publiques local une fois complété. Une note explicative accompagne le formulaire pour vous aider. Assurez-vous d’envoyer le tout avant la date limite.

• En cas de besoin d’assistance : Les services fiscaux peuvent vous accompagner dans cette démarche. Vous pouvez vous rendre dans votre service des impôts des particuliers ou dans une Maison France Services en Guadeloupe pour obtenir de l’aide pour la déclaration en ligne. Munissez-vous alors de vos références (numéro fiscal pour les particuliers, SIREN pour les SCI, et éventuellement des informations sur vos biens). Le personnel pourra vous guider dans l’utilisation de l’outil numérique.

Échéance : La date limite officielle pour réaliser la déclaration en 2025 est le 1er juillet 2025. Il est fortement recommandé de ne pas attendre le dernier moment afin d’anticiper tout problème technique ou retard. Notez que vous pouvez déclarer dès maintenant et que le service reste ouvert en continu : même après l’échéance, il sera possible de signaler spontanément tout changement de situation en cours d’année, au fil de l’eau. En pratique, pensez à mettre à jour la déclaration chaque fois qu’un changement intervient (nouveau locataire, départ d’un occupant, déménagement…) sans attendre l’échéance suivante, afin de rester en conformité.

Quelles sont les sanctions en cas d’oubli ou de retard ?

Ne prenez pas cette obligation à la légère : en cas de manquement, des sanctions financières sont prévues. Le défaut de déclaration dans les délais, une omission ou une inexactitude dans les renseignements expose le propriétaire à une amende forfaitaire de 150 € par local. Autrement dit, chaque bien non déclaré (ou comportant des informations erronées) pourra être sanctionné par une amende de 150 € en fin d’année fiscale. Cette pénalité est prévue par l’article 1770 terdecies du Code général des impôts.

Outre l’amende, ne pas déclarer l’occupation de votre bien peut entraîner des erreurs de taxation de la part du fisc. En effet, sans ces informations, l’administration devra estimer la situation d’occupation par défaut, au risque de vous appliquer des taxes indues. Par exemple, un logement non déclaré pourrait être considéré comme une résidence secondaire taxable alors qu’il était votre résidence principale (vous privant alors de l’exonération de taxe d’habitation qui vous revenait), ou inversement. Pour éviter tout redressement ou taxation erronée, il est donc dans votre intérêt de faire la déclaration dans les temps et de manière exhaustive. En cas d’oubli, vous pourrez bien sûr rectifier la situation en régularisant au plus vite via le service en ligne ou en contactant votre centre des impôts, mais mieux vaut éviter d’en arriver là.

Le cas des SCI en Guadeloupe : ce qu’il faut savoir

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières), y compris celles établies en Guadeloupe, sont pleinement concernées par cette obligation déclarative. Si votre villa ou votre maison est détenue via une SCI familiale ou patrimoniale, c’est la société qui doit réaliser la déclaration, en tant que propriétaire officielle du bien. Concrètement, cela signifie que la déclaration ne se fera pas depuis votre espace particulier personnel, mais depuis l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr.

Comment procéder pour une SCI ? Si ce n’est pas déjà fait, vous (en votre qualité de gérant ou associé habilité de la SCI) devez créer un compte Professionnel sur le site des impôts, en associant le n° SIREN de la société. Une fois connecté, vous pourrez accéder à l’onglet « Gérer mes biens immobiliers » et y retrouver les biens détenus par la SCI, exactement comme un propriétaire particulier voit ses biens dans son espace Particulier. La démarche de déclaration est ensuite similaire : vous indiquez pour chaque logement détenu par la SCI qui l’occupe et à quel titre.

Il est important de ne pas négliger cette formalité, car les SCI sont souvent utilisées pour détenir des résidences secondaires ou des biens mis en location. Or ces situations sont précisément celles visées par la collecte d’informations. Par exemple, si vous occupez personnellement un bien appartenant à votre SCI, la société devra déclarer que le logement est « occupé à titre gratuit par M./Mme X (vous-même) » ou « occupé par un associé ». Si vous payez un loyer à votre SCI, le logement sera déclaré comme loué, avec vos coordonnées d’occupant. À l’inverse, si votre SCI loue le bien à un tiers (locataire), elle devra indiquer les informations de ce locataire dans la déclaration. Enfin, si le bien est vacant, la SCI signalera la vacance et son motif.

En Guadeloupe, de nombreuses villas familiales sont détenues via des SCI pour faciliter la gestion du patrimoine entre parents et enfants. Il convient donc que le gérant de la SCI (ou la personne désignée) prenne en charge la déclaration pour chaque bien, afin d’éviter les amendes. N’attendez pas le dernier moment : si vous n’êtes pas familiarisé avec les téléprocédures, rapprochez-vous dès maintenant de votre service des impôts qui pourra vous guider dans la création de l’espace professionnel de la SCI et la réalisation de la déclaration. Une fois l’espace créé, tout devient plus simple : vous pourrez mettre à jour la situation des biens de la SCI en quelques clics chaque année ou à chaque changement.

Biens touristiques et meublés en Guadeloupe

La Guadeloupe étant une destination touristique prisée, bon nombre de propriétaires de villas locales les exploitent en location meublée saisonnière (locations de courte durée type Airbnb, gîtes, villas de vacances…). Si vous êtes dans ce cas, voici les points spécifiques à connaître :

• Les meublés touristiques sont concernés au même titre que les autres biens : Le fait qu’un logement soit loué à des vacanciers n’exonère pas de la déclaration, bien au contraire. Pour l’administration fiscale, une villa utilisée en location saisonnière est assimilée à une résidence secondaire louée (puisque ce n’est pas la résidence principale d’un occupant au 1er janvier). Ces biens restent donc imposables à la taxe d’habitation “résidences secondaires” et doivent être recensés via la déclaration. Assurez-vous donc de déclarer ce logement via GMBI, même si les occupants changent fréquemment.

• Occupation en location saisonnière : Comme indiqué plus haut, vous n’aurez pas à fournir l’identité de chaque touriste ayant séjourné dans votre villa. Dans le formulaire en ligne, vous pourrez simplement signaler que le bien est “loué – location saisonnière” ou “meublé de tourisme”. L’administration comprend ainsi que l’occupant varie sur de courtes périodes. En pratique, vous indiquerez probablement qu’au 1er janvier le logement n’avait pas d’occupant fixe (vacant ou à disposition du propriétaire), mais que le bien est destiné à la location saisonnière tout au long de l’année. Le service GMBI permettra alors de qualifier ce statut particulier sans exiger de nom de locataire permanent.

• Numéro SIREN et statut LMNP/LMP : Depuis 2025, une nouvelle exigence vise spécifiquement les loueurs en meublé. Si vous mettez en location meublée votre villa, vous êtes sans doute enregistré comme LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Dans les deux cas, vous possédez un numéro SIREN (attribué par l’INSEE lors de votre inscription d’activité de location meublée). Lors de la déclaration des biens, il vous sera demandé de renseigner ce numéro SIREN. Cela permet au fisc de lier le bien à votre activité déclarée de location meublée. Si vous passez par une agence de gestion ou une plateforme qui gère la location pour vous, et que cette dernière est déclarée comme gestionnaire, vous devrez indiquer l’identité et le SIREN du gestionnaire à la place. Cette information est désormais obligatoire, pensez donc à l’avoir sous la main lors de la déclaration.

• Classement en meublé de tourisme : La déclaration 2025 comporte un champ demandant si le logement est classé en meublé de tourisme (par exemple, classé 3 étoiles). Si votre villa a obtenu un tel classement officiel, n’oubliez pas de cocher cette case. À défaut, indiquez que le bien n’est pas classé. Ce renseignement permet d’identifier les locations saisonnières déclarées comme telles auprès des autorités touristiques. Le classement n’affecte pas directement la taxe d’habitation, mais il peut avoir des incidences sur d’autres taxes ou exonérations locales (communes appliquant une surtaxe d’habitation aux meublés de tourisme non classés, etc., bien que ce soit assez rare).

• Conséquences fiscales locales : Le fait de déclarer votre bien comme meublé touristique ne va pas générer de nouvelle taxe immédiate, mais il confirme que le logement est imposable dans la catégorie des résidences secondaires. En pratique, vous continuerez à payer la taxe d’habitation sur ce bien (sauf disposition locale contraire) tant qu’il n’est pas occupé à l’année par un locataire en tant que résidence principale. De plus, la loi de finances 2025 a prévu que les loyers des locations devront à terme être renseignés dans cette déclaration afin de réviser les valeurs locatives cadastrales (les bases de calcul de la taxe foncière et des taxes locales). Pour 2025, cette indication du loyer reste facultative (les bailleurs peuvent la renseigner ou non), mais elle devrait devenir obligatoire dès l’an prochain. Autant le savoir : à terme, vos revenus locatifs pourront influencer le montant de vos impôts locaux via la revalorisation cadastrale.

En somme, propriétaires de villas touristiques en Guadeloupe, soyez vigilants : déclarez bien vos biens meublés et n’omettez pas les informations spécifiques demandées cette année. Cela vous évitera des ennuis (amende, relances) et garantira que vous êtes en règle vis-à-vis de la fiscalité locale (taxes d’habitation sur les résidences secondaires, taxes sur les logements vacants si applicables, etc.).

En conclusion : ne tardez pas à vous mettre en conformité

L’obligation de déclaration des biens immobiliers est désormais un rendez-vous annuel incontournable pour tous les propriétaires, en particulier si vous avez une SCI en Guadeloupe ou des biens mis en location touristique. Cette démarche, bien qu’administrative, est relativement simple à accomplir via impots.gouv.fr et ne prend que quelques minutes par bien. Elle permettra à l’administration de mettre à jour le registre des logements et de vous appliquer correctement les impôts locaux existants, sans surprise.

Pour éviter la sanction de 150 € par logement et les éventuels tracas d’une régularisation tardive, il est conseillé de procéder à la déclaration dès que possible, sans attendre le 1er juillet 2025. Informez-vous, rassemblez les informations nécessaires (état d’occupation, identité des occupants, SIREN le cas échéant, etc.) et connectez-vous à votre espace fiscal en ligne. Une fois la déclaration effectuée, vous aurez l’esprit tranquille et pourrez profiter pleinement de votre bien en Guadeloupe, en sachant que vous êtes en règle avec le fisc. Cette formalité s’inscrit dans un mouvement de modernisation de la gestion fiscale : en la respectant, vous contribuez à la fiabilité des données et vous vous évitez des désagréments.

Propriétaires guadeloupéens en SCI, bailleurs de locations meublées touristiques, n’oubliez pas cette échéance du 1er juillet 2025 : c’est la garantie de maîtriser votre situation fiscale et de ne pas exposer votre patrimoine à des pénalités inutiles. En cas de doute, rapprochez-vous de votre conseiller fiscal ou de votre service des impôts local – ils sont là pour vous accompagner.